Los edificios llevan décadas guardando información que nadie lee. La tecnología ya permite escucharla y ponerla al servicio de las personas.
La digitalización está transformando la manera en que diseñamos, mantenemos y gestionamos los edificios. Más allá de la tecnología, la verdadera oportunidad está en utilizar la información para mejorar la seguridad, la eficiencia y la calidad de vida de quienes viven en ellos.
Del «si se rompe, se arregla» a anticiparse
La digitalización ha llegado tarde al sector de la edificación, pero ha llegado para quedarse.
Durante décadas, cuidar un edificio ha sido casi siempre una tarea reactiva: si hay una avería se arregla; si aparece una normativa nueva se intenta adaptar como se puede. En ese día a día de urgencias rara vez quedaba margen para pensar en lo que de verdad importa: la relación de las personas con el edificio en el que viven.
Llevo muchos años interesado en lo que llamamos parametrización de los edificios: convertir cada muro, cada instalación y cada elemento en información ordenada.
Ya en 2010 anticipábamos poder recorrer un edificio de forma virtual, identificar mejoras y formar a los equipos de mantenimiento y a los propios vecinos sin necesidad de estar allí.
Un edificio que puede visitarse sin estar en él
La tecnología BIM (Building Information Modeling) ha acercado esa posibilidad.
Dicho de forma sencilla, supone pasar de un plano tradicional a una maqueta digital tridimensional donde cada elemento sabe qué es, de qué está hecho y dónde se encuentra dentro del edificio.
Esta tecnología facilita enormemente la gestión y el conocimiento del inmueble, pero el verdadero salto llega cuando incorporamos datos reales.
Cuando el edificio empieza a hablar
Sensores de temperatura, humedad o consumos, junto con información pública como la meteorología, permiten enriquecer los modelos digitales con información en tiempo real.
A esto lo llamamos gemelo digital: una réplica virtual del edificio que se alimenta constantemente de lo que sucede en el edificio real.
Si además incorporamos herramientas de inteligencia artificial capaces de detectar patrones y analizar datos complejos, podemos anticiparnos a determinados problemas antes de que afecten a los vecinos.
Pasamos así del mantenimiento reactivo al preventivo y, más adelante, al predictivo.
Dos ejemplos para entenderlo
Imaginemos un edificio con malos olores recurrentes que aparecen de forma irregular según la época del año o las condiciones meteorológicas.
Con un gemelo digital es posible cruzar información sobre ubicación, horarios, dirección del viento, temperatura y climatología para identificar cuándo aparecerán esos olores y, sobre todo, cuál es su causa real.
Otro ejemplo tiene que ver con las situaciones de emergencia.
Si se produce un incendio, disponer de un modelo tridimensional actualizado del edificio podría ayudar a los servicios de emergencia a localizar rápidamente puntos críticos y reducir tiempos de intervención.
En determinados casos, esta información podría resultar especialmente valiosa para personas mayores o con movilidad reducida.
La memoria del edificio también es valor
Existe además un beneficio menos visible, pero muy importante.
Un modelo digital puede reunir toda la información del edificio: documentación técnica, actuaciones realizadas, mantenimiento, instalaciones o mejoras incorporadas a lo largo del tiempo.
Algo parecido al historial de revisiones de un vehículo.
Esta información tiene valor para la comunidad, para los profesionales que gestionan el inmueble y para los propietarios, porque un edificio bien documentado es un edificio mejor conocido y mejor conservado.
El reto pendiente
Los modelos BIM empiezan a consolidarse y ya existen plataformas capaces de trabajar sobre ellos.
El reto ahora pasa por impulsar la colaboración entre administraciones y sector privado, desarrollar soluciones fáciles de utilizar y facilitar que estas tecnologías lleguen a comunidades y profesionales que no son expertos en digitalización.
Una puerta que la IA acaba de abrir
La tecnología existe. También existe la capacidad para desarrollar soluciones útiles.
Lo que puede cambiar definitivamente las reglas del juego es la inteligencia artificial, porque permite analizar grandes cantidades de información de forma cada vez más sencilla y accesible.
Eso hará que la digitalización deje de ser patrimonio exclusivo de grandes promotores y llegue también a las comunidades de propietarios.
Porque, al final, un edificio que se conoce mejor es un edificio mejor cuidado. Y un edificio mejor cuidado es un lugar donde las personas pueden vivir con más seguridad, más confort y más autonomía.
Samir Kayali Fernández
Asesor estratégico en Real Estate y Negocios
Miembro del Consejo Asesor de la Fundación Mutua de Propietarios
